Idéale pour un investissement à long terme dans l’immobilier locatif, la SCI … Les associés de la société sont imposés personnellement, de la même manière que les personnes physiques qui sont propriétaires en direct d’un bien immobilier. Que signifie SCI à l'IR et SCI à l'IS ? Leur but est de vraiment parer à toutes éventualités. Bien choisir entre SCi à L’Ir ou à L’IS implique de choisir le bon régime fiscal qui viendra régir l’imposition des bénéfices de la société et l’imposition des plus-values immobilières réalisées. En effet, comme nous le verrons, elle permet d’organiser la gestion du bien immobilier et notamment d’éviter les contraintes relatives à l’indivision. La pratique de l’amortissement n’est possible qu’avec la location meublée, impossible de l’envisager pour les locations en nu. La SCI peut être spécifique comme par exemple d’être … … La SCI est dite transparente fiscalement lorsque les gérants ont opté pour l’impôt sur le revenu. Un examen de chaque régime est nécessaire pour comprendre les enjeux de ce choix. À défaut, la SCI est soumise à limpôt sur le revenu. Être en SCI - Société Civile Immobilière - ou … Là réside le 1er avantage de ce régime d’imposition, puisque le taux d’imposition sur les sociétés est un taux variable plutôt intéressant. De même, l’énorme taxation de la plus-value immobilière à l’iS peut faire l’objet d’aménagements pour être contournée par des conseils bien avisés. S’il est décidé en assemblée générale de ne pas distribuer ces dividendes, ils peuvent être mis en réserve et versés plus tard. Les amortissements ne sont pas déductibles. It is mandatory to procure user consent prior to running these cookies on your website. Choisir d’imposer sa SCI … Faut-il créer une SCi pour acheter un immeuble ? Il est à noter que l’IS au passage, leur permet de ne payer des impôts sur les dividendes, que s’ils sont effectivement perçus. Quels sont les avantages de la SCI à l’IS ? Bien évidemment, cela dépend également de vos objectifs d'investissement, de votre situation (allez-vous ou non occuper le bien à titre professionnel ? Un associé se verra toutefois imposé selon les règles des plus-values immobilières des particuliers, qui prévoient un taux de 19 %, assorti d’un prélèvement social de 17,2 %. Conclusion : IR ou IS, que choisir pour sa SCI ? SCI et location meublée: IR ou IS? Ever Invest est une société d'investissement locatif clé en main avec entre autres, des pôles entièrement dédiés aux immeubles de rapport, studios ou encore colocations. Créer une SCI pour un investissement locatif Par Sarah Jarwé, le 27/01/2021 Créer une SCI permet d’investir à plusieurs dans un projet immobilier et de générer des revenus locatifs à … Out of these, the cookies that are categorized as necessary are stored on your browser as they are essential for the working of basic functionalities of the website. Si vos charges sont supérieures aux revenus générés par la SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR), vous pouvez déclarer un déficit foncier. Selon la tranche d’imposition des associés, l’activité prévue, le volume d’activité, il sera plus ou moins avantageux de choir un régime ou l’autre. SCI IR : SCI à l’impôt sur le revenu. L’amortissement est une notion comptable propre à la comptabilité d’une société assujettie à l’impôt sur les sociétés. Sitôt qu’une société table sur des bénéfices importants, la fiscalité à l’IS prend donc tout son sens. À noter: en SCI ou en nom propre, chaque propriétaire doit veiller à bien déclarer les revenus locatifs de l’investissement sur sa feuille d’imposition, le cas échéant. Concrètement par exemple, au bout de la 13e année, le taux d’abattement atteint déjà les 48 %. Possibilité de déduire les charges pour une SCI à l’IS, Une imposition moins forte si vous possédez des hauts revenus. Ces statuts déterminent toutes les modalités de fonctionnement de la société et permettent d’anticiper notamment le départ ou le décès d’un associé. Nous tenterons de soulever quelques points qu’il faut examiner. A) La SCI : Le principe de l’imposition sur le revenu. SCI et démembrement de propriété. Pour créer une société civile immobilière dans le cadre dun investissement locatif, il est nécessaire daccomplir certaines démarches. Le montage le plus utilisé est celui qui consiste pour les parents à créer une SCI, dotée d'un faible capital social, dont l'un ou … L’optimisation fiscale d’une SCI dépend donc des circonstances. De plus, l’amortissement a un petit défaut : il requiert obligatoirement les services de l’expert-comptable, car son calcul se fait par composants, les différentes parties du bien étant soumises à différents taux, en fonction de leurs particularités d’usure. Or, si vous optez pour une SCI à l’IS et que vous vous rémunérez par dividende, le taux d’imposition est de 30 % (flat tax). Un argument qui peut en faire reculer plus d’un au moment de créer sa SCi à l’iS. But opting out of some of these cookies may affect your browsing experience. Les bénéfices d’une SCI à l’IR pouvant supporter une imposition à la tranche marginale de 45 % pour des revenus qui dépassent les 151 956 euros. Plus rarement, en cas d’investissement locatif à partir d’une holding pro notamment, la société pourra être une SAS ou … Défiscalisation Immobilière : les dispositifs en 2020, 15 % pour les premiers 38 120 € de bénéfice. Mais la cerise sur le gâteau, qui est la raison pour laquelle ce régime fiscal est principalement recherché, reste la déduction de l’amortissement. This website uses cookies to improve your experience while you navigate through the website. Afin de pouvoir faire le choix entre une SCI IR ou IS, il est important de bien comprendre les tenants et les aboutissants des 2 options possibles pour l’imposition. C’est alors le très confiscatoire régime de l’impôt sur les plus-values immobilières propre aux professionnels qui s’applique. L’apport d’un bien extérieur à la société civile de placement, pour l‘inclure dans le capital, est considéré comme un apport en nature. Conséquence directe : les sociétés soumises à l’IR ne peuvent proposer que des contrats de location d’habitation, jamais de bail en meublé. Bien choisir entre SCi à L’Ir ou à L’IS implique de choisir le bon régime fiscal qui viendra régir l’imposition des bénéfices de la société et l’imposition des plus-values immobilières réalisées. Dans une Société à l’IS, l’associé qui cède ses parts est imposé selon la règle des plus-values sur valeurs mobilières, s’il est associé personne physique, ou selon les règles des plus-values professionnelles, s’il est associé personne morale. Ses revenus fonciers viennent grossir son revenu imposable avec toutes les conséquences que cela peut avoir sur sa TMi (tranche marginale d’imposition). La SCI permet de gérer son bien comme une société dont vous détenez des parts. Le taux marginal d’imposition. les frais de gestion et d’administration de bien ; les travaux d’entretien ou de rénovation occasionnés par l’usure du bien ou pour faciliter sa location ; l’indemnité d’éviction d’un locataire et l’indemnité de relogement ; les charges locatives lorsqu’elles ne sont pas récupérées au niveau du locataire. Que ce soit pour investir avec vos parents ou … Il va porter sur certains travaux de rénovation et d’entretien, mais exclut des travaux tels qu’un agrandissement, qui apportent une valeur supplémentaire à un bien. Créer une SCi à L’ir ou l’iS est incontournable dès lors que l’on décide de s’associer à plusieurs pour investir dans l’immobilier. La durée du dispositif est de 10 ans, avec un plafonnement annuel de 10 700 € autorisé. Jusqu’en 2019, ce choix était irrévocable, mais la loi de finances pour 2019 a introduit la possibilité de renoncer à ce régime avant la fin du 5è exercice de la société. Il est cependant possible d'opter pour un régime fiscal différent celui de l’impôt sur les sociétés.La SCI … Enfin on relèvera que l’investissement locatif par une SCI soumise à l’IR lui permet de bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi Pinel, la loi Denormandie (qui permet l’économie d’impôt sur les travaux réalisés sur les immeubles à rénover avant mise en location) ou … Ce montant s’ajoute au bénéfice global soumis à l’impôt sur les sociétés. Cliquez sur accepter pour confirmer leur utilisation! Créer une SCI pour louer est une démarche intéressante afin dobtenir un capital plus important, de bénéficier de régimes fiscaux avantageux, dinvestir à plusieurs et de faciliter la transmission du capital. Fonder une société permet, en effet, de contourner l’écueil de l’indivision qui s’impose lorsque l’on achète en commun, par exemple en couple. Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs en créant Ever Invest en 2014. L’évaluation peut se faire par un commissaire aux  apports. Les associés ont 2 possibilités : soumettre la société à l’impôt sur le revenu, soit l’IR, ou à l’impôt sur les sociétés, l’IS. Aux yeux de la loi, cela équivaut à une vente, et qui dit vente, dit plus-value avec paiement d’une taxe. SCi à L’iR ou à l’IS, la question ne se pose donc pas dans ce cas de figure, la société passant d’office dans la catégorie des SCi imposées à L’iS. Investissement Immobilier I Suivez notre Guide Complet. L’administration fiscale considère que la location meublée est une activité commerciale et qu’en conséquence, toutes les SCi dont les bénéfices réalisés en location meublée sont supérieurs à 10 %, doivent être assujetties à l’impôt sur les sociétés. La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est dite opaque. Cela se traduit par le fait qu’il est possible de revendre sans laisser dans la poche du fisc, une bonne partie des bénéfices de l’opération ! Une SCi familiale, dont la priorité est de faciliter la gestion du patrimoine immobilier en vue d’une transmission aux héritiers, sera en général rebutée par cette complexité et les coûts supplémentaires qu’elle engendre. Ceux qui misent sur une revente de leurs biens se dirigent vers la création de SCI à l’IR, car, comme nous l’avons vu, la taxe sur les plus-values des particuliers est nettement plus attrayante que celles des professionnels. La société civile immobilière (SCI) est une société qui dispose d’une structure juridique indépendante et composée par minimum deux associés. Les charges déductibles sont citées dans l’article 31 du CGI. En créant une SCI, les associés vont aussi devoir prévoir leur éventuelle sortie de la société, et penser alors au régime d’imposition qui accompagnera la cession de leurs parts aux associés restants. La SCI n’a pas de finalité commerciale, elle est donc réservée à de l’investissement locatif (logement, commercial ou bureau). Le montant de la plus-value imposable ne se limitera donc pas au bénéfice engrangé lors de la revente, mais va rapatrier aussi le montant de l’amortissement. Donc, on parle de détention directe, ou de SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu). À noter que : l’immobilier locatif détenu via une SCI familiale, associé au démembrement, offre de multiples atouts. Au contraire, lorsque la SCI est à l’IS, vous ne disposez d’aucun abattement sur la plus-value pour durée de détention. Il correspond à la perte de valeur du bien immobilier, ou sa dépréciation enregistrée chaque année. Prenons un exemple concret. Allez-vous le meubler et le gérer au travers d'une autre soc… C'est l'une des 3 questions les plus posées par nos clients.Les deux autres, pour les curieux : est-ce qu’investir en locatif m’empêchera d’acheter ma résidence principale et est-ce que j’ai besoin d’un apport pour investir ? Les associés n’ont pas d’impôt sur les dividendes à payer tout de suite de cette façon, ils le paieront quand ils décideront de percevoir leurs dividendes. Cependant, l'investissement locatif en SCI ou en SAS dépendra surtout du type de location souhaitée c'est-à-dire, nue ou meublée. Investissement locatif : gagner en construisant l’avenir! Enregistrer mon nom, mon e-mail et mon site web dans le navigateur pour mon prochain commentaire. This category only includes cookies that ensures basic functionalities and security features of the website. Nous avons vu qu’il existe, notamment avec le déficit foncier, la possibilité de profiter des avantages de l’IR en tentant de minimiser sa pression fiscale. Sur cette plus-value, vous êtes redevables de l’impôt sur le revenu et de cotisations sociales. Lors de la création de votre SCI, vous devez répondre à la question suivante : SCI à l’IR ou l’IS ? Pour mieux comprendre ce qu’implique le choix de l’un ou l’autre régime fiscal, il faut maintenant se pencher sur chacun d’eux pour connaître ses avantages et ses inconvénients respectifs. Le choix du régime fiscal d’une SCi est à prendre très au sérieux et ne saurait donc pas se passer des conseils de professionnels. Chaque associé de la SCI est imposé personnellement à l’IR, dan… Chaque associé dispose d’une quote-part de la société, relative à la taille de ses apports, en fonction de laquelle il perçoit des bénéfices. Mais là n’est pas le plus grand avantage de la SCI à l’IS qui réside avant tout dans la réduction des charges et de l’amortissement qui permet de réduire considérablement les bénéfices imposables. Chaque associé est ainsi imposé personnellement sur la part des bénéfices qui lui revient. À noter : le taux d’imposition des plus-values à court terme, soit les plus fréquentes, se situe à 31 % au-delà 500 000 € pour les entreprises ayant un chiffre d'affaires se montant au minimum à  250 millions €. Si acheter un bien immobilier en nom propre est l’option la plus courante, car répond du droit commun, il est … Il va venir en déduction de vos revenus fonciers, puis celui-ci pourra venir diminuer votre revenu global à hauteur de 10.700 €. Il est aujourd’hui possible, pour une SCI à l’IS de passer à l’IR mais l’impact financier est important. Comme nous l’avons vu, le régime de l’IR permet un abattement progressif de cette taxe, fonction de la durée de détention du bien. IR par défaut et IS sur option: IS par défaut et IR sur option pendant maximum 5 ans: ... Sauf à être fortement imposé personnellement, il est recommandé de créer une SCI pour votre investissement locatif ou … Un système d’abattement progressif comparable à celui existant pour la cession de biens est en place, avec une exonération totale, incluant les prélèvements sociaux, qui est possible au bout de 30 ans. Aussi, les informations de cet article concerneront la location nue à l’impôt sur le revenu. Investissement locatif : SCI ou nom propre ? La société n’est pas redevable de l’impôt sur les résultats et les plus-values de cession de biens immobiliers. Contrairement à une SCI à l’IR, la SCI à l’IS est directement imposée sur son bénéfice selon le régime progressif de l’impôt sur les sociétés. Les démarches pour créer votre SCI en investissement locatif Votre SCI passera par … Rendement locatif et Rentabilité locative, L’investissement locatif le plus rentable, SCI à l’IR ou à L’IS : deux régimes imposables possibles, © 2014-2021 | EVER INVEST - Investissement Locatif Clé en Main. Si vos revenus excèdent 73 369 € par an, votre tranche d’imposition à l’IR est de 41 %. Il est pénalisant à plus d’un titre : en raison de ses taux d’abord, mais surtout parce qu’il est calculé non seulement sur le prix de la plus-value, mais aussi sur celui des amortissements ayant donné lieu aux réductions d’impôts. Lorsqu’un bien immobilier est enregistré à l’actif du bilan d’une société, son amortissement va correspondre à un certain coefficient de sa valeur qui viendra se déduire chaque mois des bénéfices imposables, de la même façon qu’une charge. Or, si l’on souhaite revendre ses parts, c’est vers le régime de l’IR qu’il est préférable de se retourner. Lorsque l’on se sent enfin prêt à créer sa SCI, une ultime question vient se poser : le choix du régime fiscal. En cas de club deal familial avec option LMNP, il peut s’agir d’une SARL dite « de famille » à l’IR. SCI ou nom propre, que choisir pour son investissement immobilier ? Quels sont les avantages d’une SCI à l’IR ? C’est une question qui donne lieu à de nombreux débats, mais à laquelle il est difficile de répondre dans l’absolu. En résumé : la SCI se … Une fois cet impôt acquitté, les associés d’une SCI à l’IS peuvent récupérer leurs dividendes. Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. You also have the option to opt-out of these cookies. Les gros investissements, en rapport avec une activité professionnelle sont bien sûr les plus concernés par le régime de l’IS. En effet, la société n’est pas redevable de l’IS (impôt sur les bénéfices), et les revenus sont directement imposés dans les mains des gérants selon le barème progressif de l’IR. La rémunération du gérant de la société est aussi déductible des résultats. Vous préférez un mode de gestion simplifié, sans expert-comptable. Dans le cadre d’une SCi imposable à l’IR, les bénéfices sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Par contre, contrairement avec ce qu’il se passe dans une SCI imposée à l’iS, il n’existe pas de système d’amortissement du bien. Mais attention, la fiscalité des SCi à l’IS comporte aussi son inconvénient, notamment en cas de cession d’un bien. SCI IR ou IS : selon quels critères faire son choix ? Il en va ainsi jusqu’à la 22e année, où l’abattement n’est plus que de 4 % chaque année. Si la SCI est déficitaire, vous pouvez d’imputer  jusqu’à 10 700 € par an sur vos revenus. Lors de la création de votre SCI, vous pouvez opter pour le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés. These cookies do not store any personal information. Cette plus-value se calcule par la différence entre le prix de revente et la valeur nette comptable du bien (amortissement compris). Achat d’un immeuble en SCI : pour optimiser la gestion et la transmission d’un patrimoine Gestion de patrimoine simplifiée en SCI. Il leur est possible cependant d’opter librement pour l’impôt sur les sociétés, en formulant leur demande avant la fin de la troisième année d’exercice de la société. Necessary cookies are absolutely essential for the website to function properly. Dans ce cadre, c’est à la société de payer l’impôt sur les bénéfices qu’elle réalise. Dans le cadre d'une location meublée et pour créer du déficit foncier, la SARL de famille (à l'IR) est l'option la plus intéressante, pour optimiser les résultats alors une SCI à l'IS sera favorisée. Si tes revenus et ta capacité d’emprunt ne te permettent pas d’investir dans un gros projet, alors le recours aux associés est une solution pour réaliser ton investissement locatif. Cette stratégie s’oppose à, La défiscalisation désigne un ensemble de mesures et dispositifs permettant à une personne physique ou morale de réduire son niveau d’imposition. En fait, chaque projet est particulier et demande les lumières d’un spécialiste, car les simulations effectuées sur internet ne suffisent pas. Il sera plus simple pour son gérant de se contenter d’une comptabilité plus légère, avec un simple relevé de ses recettes et de ses dépenses. Il est plus simple, de fait, de transmettre des parts de société que de diviser un bien ! Il existe d’autres avantages encore dans une SCI à l’IR, le plus significatif étant celui de bénéficier du régime micro-foncier, qui s’applique de plein droit si l’ensemble de vos revenus fonciers n’outrepasse pas un plafond de 15 000 euros. Avec le temps, cette taxe pouvant finir même par disparaître si l’on revend le bien passé le délai de 30 ans. Si vous avez pour projet, à terme, de revendre votre bien immobilier et de réaliser une plus-value, la SCI à l’IR est très avantageuse. Pour les SCI à l’IS, en revanche, c’est la société qui s’acquitte de l’impôt. Une taxe supplémentaire, qui s’échelonne entre 2 et 6 % vient s’appliquer pour toute plus-value supérieure à 50 000 euros, le taux étant fonction du montant de la plus-value. Vous êtes totalement exonérés de plus-value sur l’IR au bout de 22 ans et sur les cotisations sociales au bout de 30 ans. Quelques critères simples vous permettront de faire votre choix. Faut-il créer une SCI ? Cependant, à partir de la 6ème année de détention, la plus-value est diminuée d’un taux d’abattement. Cette option était irrévocable jusqu’en 2019. Investissement locatif : quelle stratégie suivre ? Un taux réduit de 15 % existe, mais uniquement pour les PME dans la limite de 38 120 € de bénéfices. En revanche pour une location nue, la SCI à l'IR est la solution la plus adaptée. Pour les exercices ouverts à partir du 1er janvier 2020 les taux sont les suivants : Les comptes doivent être certifiés par un expert-comptable et une comptabilité stricte doit être tenue. Il exige de préférer le régime du réel au régime du micro-foncier. Sur les 25 dernières années, la somme des amortissements déduits se sera montée à 100 000 euros. Il n’y a aucune différence entre une SCI à l’IR et la détention en nom propre au niveau de ... trouver cet articlecreer sci pour investissement locatif,avantage sci pour investissement locatif,sci ou pas,avantages sci investissement locatif,sci ou pas sci,investissement locatif sci,investir sci … Les champs obligatoires sont indiqués avec *. Quelles évolutions pour l’investissement locatif en 2018 ? L’indivision est, en effet, un problème, car si un différend apparaît entre les codétenteurs du bien, personne ne sera libre de ses mouvements : c’est le Code Civil qui en dernier ressort va trancher. La SCI permet aux différents investisseurs de s’associer dans un cadre juridique stable, dans le but d’acquérir des biens immobiliers à plusieurs. Vous n’êtes pas imposé s’il vous ne percevez pas de dividende. Si vous souhaitez vous rémunérer, vous pouvez opter pour les dividendes (soumis à la Flat Tax au taux de 30%) ou vous verser un salaire (soumis à cotisations sociales puis à l’IR). Pour info : à partir de la 5è année de détention, 6 % d’abattement s’applique, puis 6 %, la seconde année, 6 % la troisième, etc. Un système comparable s’applique au niveau des prélèvements sociaux, dont la plus-value sera entièrement exonérée au bout de 30 ans. Pour résumer, la SCI … C’est sur cette quote-part que sera calculée son imposition. Cet avantage dépend de la situation financière de chacun. Ce choix est plus judicieux si vous souhaitez transmettre votre patrimoine à vos enfants ou en cas de séparation ou … Pour les contribuables imposés sur les tranches marginales d’imposition supérieures de 30 et 41 %, l’imposition à l’IS permet de réduire sa pression fiscale, puisque c’est la société qui va supporter l’imposition. Ils sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Les composants principaux sont : le terrain, le gros œuvre, la façade, l’étanchéité, l’installation générale (électricité et plomberie) et l’agencement. Vous êtes un haut revenu (supérieur à 73 369 € par an). Dans cette vidéo découvrez les avantages et inconvénients à l'investissement en SCI (société civile immobilière). Une SCI est en principe une société dite transparente. Dépréciation qui est due à son usure progressive et à la survenue de son obsolescence. III/ Quelle fiscalité pour une SAS ou une SCI ? Vous ne souhaitez pas être rémunéré chaque année : la distribution de dividende n’est pas obligatoire. Dans la majorité des cas, les SCi sont régies par le régime de l’IR, soit de l’impôt sur le revenu. L’impact de ce choix fiscal se mesure au niveau de l’imposition des résultats et des plus-values immobilières. SCI à l’iR et à l’IS n’optent pas du tout pour le même fonctionnement fiscal, les SCI imposées à l’IS étant soumises aux règles de l’imposition sur les sociétés. L’avantage premier est en cas de revente, lorsque l’on enregistre une plus-value lors de la cession d’un bien. Elle sera calculée sur la valeur d’une plus-value dite figée, soit correspondante à la valeur que le bien aura pris dans le temps depuis son acquisition. Compte tenu de tous les méandres fiscaux existants et du nombre important de montages possibles, il est imprudent de se prononcer pour le bon régime, lorsque l’on ne dispose pas de l’étude complète d’un projet. On l’a bien compris, la SCI à l’IS permet souvent de réduire ses impôts, les bénéfices étant taxés à hauteur de 15 à 31 %, selon les chiffres d’affaires réalisés. Nous utilisons les cookies afin de fournir les fonctionnalités de notre site et d’améliorer l’expérience utilisateur. Pour rappel, vous ne bénéficiez pas d’abattement sur la plus-value le jour de la cession. De très nombreux paramètres vont déterminer le type d’imposition d’une SCI à L’iR ou à l’iS, notamment la situation particulière des associés (revenus, patrimoine, possession d’héritiers ou non) et l’envergure de leurs projets. En conclusion, créer une SCI pour un investissement locatif est intéressant pour acheter à plusieurs. Dans une SCI à l’IR, l’imposition de la société est considérée transparente, car elle passe par les associés eux-mêmes qui vont déclarer les bénéfices de la société sur leur déclaration de revenus.